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Démembrement immobilier : une occasion à ne pas rater en 2018

Préparez dès à présent la transmission de votre patrimoine, qu’il s’agisse d’un actif immobilier ou financier. Vous pouvez opter pour plusieurs solutions, mais la plus intéressante demeure le montage patrimonial par excellence qu’est le démembrement de propriété. Nous allons voir dans les lignes qui suivent en quoi le démembrement immobilier est recommandé dans la préparation de cette transmission.

Le démembrement peut être mis en place par le biais du montage classique, ou combiné avec la donation. Pour rappel, la donation est aussi un montage qui consiste à augmenter la part de l’héritage du bénéficiaire au décès du donataire, et ce, par rapport à la répartition initialement prévue par la loi.

Le nu-propriétaire, qui est celui qui possède en théorie le bien sans avoir le droit de l’occuper ou de le faire louer, profite des avantages suivants :

  • Il ne paie pas d’impôts fonciers, car c’est l’usufruitier qui perçoit les revenus locatifs
  • Il ne paie pas l’impôt sur la fortune dans son intégralité, mais en fonction de la valeur de la nue-propriété. Il en est de même pour l’usufruitier, dont la part d’IFI à s’acquitter est calculé à partir de la valeur de l’usufruit du bien
  • Il entre en pleine possession de l’immobilier à l’extinction de l’usufruit. Il peut s’agir d’un usufruit viager ou temporaire. S’il est viager, il s’éteint au décès de l’usufruitier. S’il est temporaire, il cesse de prendre effet à l’échéance de la période fixée, soit en moyenne 10 ans.
  • Il reçoit un bien qui a eu le temps de prendre de la valeur pendant toute la durée du montage.
  • Il est libre de revendre le bien s’il le souhaite, et d’en dégager de la plus-value.

Dans certains cas, si le démembrement est mis en place sur un bien faisant l’objet d’une donation, la fiscalité est doublement avantageuse.