Ce sont tous trois des outils qui vous permettent d’alléger votre investissement par le biais d’une réduction fiscale (loi Pinel et loi Denormandie) et d’une exonération d’intérêt (prêt à taux zéro). Si les deux premiers dispositifs sont utilisés pour investir dans l’immobilier locatif, ce dernier sert plutôt à profiter d’un prêt sans intérêt avec l’achat de votre résidence principale. Voici ce que vous devez retenir sur ces trois instruments d’optimisation fiscale.
Loi Pinel : investir dans les biens neufs en zone A, A Bis et B1
Investir sous la loi Pinel est assez contraignant : vous devez avant tout choisir un logement situé dans les zones à forte densité démographique et à demande locative élevée. Ce sont les zones A, A Bis et B1. L’immeuble que vous faites construire sera loué à titre de résidence principale et ce, immédiatement dès sa livraison. Vous avez jusqu’à 6 mois maximum pour trouver des locataires.
Les exigences les plus contraignantes concernent le calcul des loyers. Comme le but de la démocratisation de la loi Pinel est d’encourager la sortie de terre d’immeubles neufs, ces derniers doivent être accessibles à toute souche de demandeurs de logements, qu’ils soient des ménages modestes ou à revenus intermédiaires. C’est pourquoi, l’État a fixé des plafonds : ceux par rapport aux ressources de ces derniers, et les plafonds se rapportant au zonage.
Autre contrainte : l’obligation de mettre le logement en location pendant au moins 6 ans. Cette durée d’engagement pourra être étendue à 9 ans ou à 12 ans, et le taux de défiscalisation en sera fonction. Soit 12%, 18% ou 21%.
Soulignons que la défiscalisation est plafonnée de même que le montant de l’investissement. Attention donc à bien estimer le budget que vous allez placer dans votre projet, en ayant en tête votre objectif cible du point de vue réduction de votre impôt sur le revenu.
Loi Denormandie : investir dans les immobiliers anciens à rénover
La loi Denormandie fonctionne exactement de la même manière que la loi Pinel, en ce qui concerne la réduction d’impôt. Cependant, les points qui diffèrent de cette dernière sont les suivants :
- pas de contrainte se rapportant à la zone éligible. Toutes les communes ayant signé le programme « Action cœur de ville » peuvent bénéficier de la loi Denormandie. Celles-ci sont plutôt réparties en zones B1, B2 et C.
- les immeubles de logement seront acquis sur le marché de l’ancien et seront obligatoirement rénovés
Prêt à taux zéro : pour alléger les coûts d’achat de sa résidence principale
À la différence des deux dispositifs susmentionnés, le prêt à taux zéro sera souscrit par celui qui fait construire son logement neuf, qu’il occupera à titre de résidence principale. Le prêt contracté sera sans intérêt.
Si vous souhaitez donc bénéficier de cet avantage, vous devez vous interdire de le mettre en location sur les 6 prochaines années. Tout comme avec la loi Pinel et la loi Denormandie, des plafonds de ressources sont à respecter et ce, afin de déterminer si vous êtes ou non éligible au dispositif. Ces plafonds tiennent compte de l’emplacement du logement (zones A Bis et A, zone B1, zone B2 et zone C).
L’avantage du prêt à taux zéro est qu’il peut être combiné avec d’autres prêts afin d’alléger les charges autant que possible. On note par exemple les prêts d’accession sociale PAS, le prêt action logement, le prêt épargne logement, le prêt immobilier bancaire ou encore le prêt conventionné. Demandez toujours conseil à votre spécialiste financier avant de souscrire à l’un ou l’autre de ces derniers.
